– نگاه جدید به ارزشگذاری سازهها در ایران
در بازار مسکن ایران، ساختمان سالهاست که نه بهعنوان یک «دارایی مولد»، بلکه عمدتاً بهمثابه یک کالای مصرفی یا ابزاری برای سوداگری تلقی میشود. تمرکز اصلی خریداران و سرمایهگذاران بر قیمت زمین، موقعیت و متراژ است و کیفیت سازه، دوام، عملکرد فنی و هزینههای بلندمدت بهرهبرداری، سهم ناچیزی در تصمیمگیری دارد. این در حالی است که در بسیاری از کشورهای توسعهیافته، ساختمان یک دارایی بلندمدت با ارزشگذاری چندبعدی محسوب میشود؛ داراییای که کیفیت سازه، عملکرد انرژی، هزینه چرخه عمر و حتی قابلیت تعمیرپذیری آن، مستقیماً در قیمتگذاری اثرگذار است. به باور دکتر سجاد میرزامحمدی، تحلیلگر فناوری و سیاستگذاری در صنعت ساختمان، «تا زمانی که نگاه ما به ساختمان از “هزینه ساخت” به “ارزش دارایی” تغییر نکند، نه کیفیت ساخت ارتقا پیدا میکند و نه سرمایه ملی بهدرستی حفظ میشود.»
– چرا ساختمان در ایران دارایی محسوب نمیشود؟
در ایران، نظام ارزشگذاری ساختمان عمدتاً بر پایه قیمت زمین و هزینههای اولیه ساخت شکل گرفته است. شاخصهای فنی مانند عمر مفید واقعی سازه، سطح ایمنی لرزهای، کیفیت مصالح، یا هزینههای نگهداری در طول عمر ساختمان، تقریباً در معاملات مسکن نادیده گرفته میشوند. نتیجه این رویکرد، تولید انبوه ساختمانهایی است که اگرچه در کوتاهمدت سودآور به نظر میرسند، اما در بلندمدت هزینههای پنهان سنگینی به مالکان و حتی کل جامعه تحمیل میکنند. نبود یک نظام رسمی و شفاف برای ارزشگذاری فنی ساختمان باعث شده کیفیت سازه به مزیت رقابتی تبدیل نشود. در چنین شرایطی، سازندهای که هزینه بیشتری برای کیفیت، دوام یا فناوریهای نوین صرف میکند، عملاً در بازار پاداشی دریافت نمیکند.
– ساختمان چگونه دارایی میشود؟
در بسیاری از کشورها، ارزش ساختمان صرفاً بر اساس هزینه ساخت اولیه سنجیده نمیشود. مفهومی تحت عنوان هزینه چرخه عمر مبنای تصمیمگیری است؛ مفهومی که مجموع هزینههای ساخت، بهرهبرداری، نگهداری، تعمیر و حتی تخریب را در طول عمر ساختمان لحاظ میکند. در کشورهای توسعهیافته، ساختمانی که مصرف انرژی کمتری دارد، دوام بالاتری ارائه میدهد و هزینههای نگهداری آن پایینتر است، ارزش اقتصادی بالاتری پیدا میکند؛ حتی اگر هزینه ساخت اولیه آن بیشتر باشد. این رویکرد، سرمایهگذار را به سمت کیفیت و نوآوری سوق میدهد، نه حداقلسازی هزینههای کوتاهمدت.
– ریشه مسئله کجاست؟
دکتر سجاد میرزامحمدی معتقد است مشکل اصلی، نه کمبود دانش فنی و نه ضعف مهندسان، بلکه خطای سیستمی در سیاستگذاری و بازار است. به گفته او: «وقتی بازار، بیمه، نظام بانکی و حتی مقررات شهری تفاوتی بین ساختمان با سازه باکیفیت و ساختمان حداقلی قائل نمیشوند، طبیعی است که کیفیت به حاشیه رانده شود. در چنین سیستمی، سازه صرفاً یک هزینه است، نه یک عامل خلق ارزش.»
– نقش سازه و مصالح در ارزش واقعی ساختمان
سازه، ستون فقرات ارزش هر ساختمان است؛ اما در بازار ایران، این ستون اغلب پنهان میماند. عمر مفید بسیاری از ساختمانها فاصله معناداری با عمر اسمی طراحیشده دارد. کیفیت بتن، جزئیات اجرایی، کنترل کیفی و استفاده از مصالح نوین، همگی مستقیماً بر دوام، ایمنی و هزینههای آتی اثر میگذارند. از سوی دیگر، فناوریهای نوین مصالح و سیستمهای سازهای، اگرچه میتوانند هزینههای بهرهبرداری و تعمیرات را کاهش دهند، اما به دلیل نبود سازوکار ارزشگذاری، کمتر مورد استقبال بازار قرار میگیرند. این چرخه معیوب، نوآوری را نیز در نقطهای متوقف میکند که از آن با عنوان «دره مرگ فناوری» یاد میشود.
– چرا اصلاح این وضعیت دشوار است؟
مشکل، صرفاً تصمیم یک سازنده یا خریدار نیست؛ بلکه مجموعهای از ناهماهنگیهای نهادی است:
· نظام قیمتگذاری که کیفیت فنی را منعکس نمیکند.
· مقرراتی که بیشتر شکلی هستند تا عملکردمحور.
· نبود پیوند بین کیفیت سازه و بیمه، وام یا مالیات.
· نگاه کوتاهمدت سرمایهگذاری در بازار مسکن.
در چنین فضایی، ساختمان همچنان کالایی مصرفی باقی میماند، نه دارایی مولد.
– چگونه ساختمان را به دارایی تبدیل کنیم؟
به باور دکتر میرزامحمدی، تغییر این مسیر نیازمند چند اقدام کلیدی است:
1. تعریف شاخصهای فنی ارزش ساختمان (عمر مفید، ایمنی، LCC).
2. ایجاد شناسنامه عملکرد سازه برای هر ساختمان.
3. پیوند کیفیت ساخت با بیمه، تسهیلات بانکی و مشوقهای مالی.
4. آموزش بازار و مصرفکننده، نه فقط مهندسان و سازندگان.
این اقدامات، اگرچه ساده به نظر میرسند، اما میتوانند بهتدریج منطق اقتصادی بازار را به نفع کیفیت تغییر دهند.
– جمعبندی
ساختمان، اگر بهدرستی دیده شود، یکی از مهمترین داراییهای هر جامعه است؛ داراییای که هم بر ثروت ملی اثر میگذارد و هم بر ایمنی و کیفیت زندگی شهروندان. به اعتقاد دکتر سجاد میرزامحمدی، «تا زمانی که ساختمان در ایران صرفاً بهعنوان یک هزینه یا ابزار سوداگری تلقی شود، نه فناوری رشد میکند و نه سرمایه ملی حفظ میشود. تغییر این نگاه، نقطه شروع اصلاح عمیق صنعت ساختمان است.»
