بازار وام مسکن در اسفند ۱۴۰۴ با یک تغییر مهم روبهرو شد؛ کاهش قابل توجه قیمت اوراق تسهیلات مسکن باعث شده هزینه دریافت وام ۱.۲۸ میلیارد تومانی نسبت به دو ماه قبل حدود ۱۳۰ میلیون تومان ارزانتر شود. افت قیمت اوراق «تسه» در فرابورس ایران سیگنال مهمی برای متقاضیان خرید خانه در تهران و سایر شهرهاست.
در شرایطی که بازار مسکن همچنان با چالش قدرت خرید مواجه است، کاهش هزینه خرید اوراق میتواند بخشی از فشار اولیه تامین نقدینگی را کم کند. در ادامه این گزارش از شهرداران، جزئیات کامل هزینه وام مسکن، تغییرات اخیر، شرایط دریافت و تحلیل کارشناسی این تسهیلات را بررسی میکنیم.
کاهش هزینه وام مسکن در اسفند ۱۴۰۴
بر اساس آخرین معاملات، قیمت هر برگه اوراق تسهیلات مسکن به حدود ۱۱۸ هزار تومان رسیده که نسبت به دی ماه کاهش محسوسی داشته است. در دی ماه، قیمت هر برگه تا محدوده ۱۷۰ هزار تومان نیز افزایش یافته بود اما اکنون در بازه ۱۱۵ تا ۱۲۳ هزار تومان معامله میشود.
زوجین ساکن تهران برای دریافت وام یک میلیارد تومانی خرید مسکن باید ۲۰۰۰ برگه اوراق تهیه کنند. همچنین برای دریافت ۲۸۰ میلیون تومان وام جعاله (تعمیرات)، نیاز به ۵۶۰ برگه دیگر دارند. در مجموع ۲۵۶۰ برگه اوراق باید خریداری شود.
با قیمت فعلی، هزینه خرید این تعداد اوراق حدود ۳۰۴ میلیون تومان میشود؛ در حالی که همین مبلغ در دی ماه حدود ۴۳۵ میلیون تومان بود. این کاهش ۱۳۰ میلیون تومانی، عملا وام مسکن را در کوتاهمدت «ارزانتر» کرده است.
بیشتر بخوانید: بحران اجرای طرح نهضت ملی مسکن در بروجرد
شرایط دریافت وام اوراق مسکن در تهران و سایر شهرها
وام مسکن از محل اوراق نیاز به سپردهگذاری ندارد و متقاضیان باید امتیاز اوراق «تسه» را از طریق فرابورس خریداری کنند. هر برگه ۵۰۰ هزار تومانی معادل ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات است و به همین دلیل برای هر ۵۰۰ میلیون تومان وام، ۱۰۰۰ برگه باید تهیه شود.
در مراکز استانها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت، سقف وام خرید برای هر نفر ۸۰۰ میلیون تومان است و زوجین میتوانند ۱.۶ میلیارد تومان وام خرید به اضافه ۲۸۰ میلیون تومان جعاله دریافت کنند. در سایر شهرها نیز سقف وام برای هر نفر ۶۰۰ میلیون تومان تعیین شده است.
نکته مهم اینکه این تسهیلات صرفا مختص زوجین نیست و بستگان درجه یک مانند «پدر و فرزند»، «مادر و فرزند»، «خواهر و برادر» نیز میتوانند از سقف دو نفره استفاده کنند. همچنین محدودیت سال ساخت ساختمان نیز برداشته شده و پرداخت وام بدون توجه به سن بنا (با رعایت عمر مفید باقیمانده) امکانپذیر است.
چرا وام مسکن در اقتصاد ایران یک ضرورت است؟
افزایش مداوم قیمت مسکن در سالهای اخیر باعث شده فاصله بین درآمد خانوار و قیمت ملک به شدت افزایش پیدا کند. در چنین شرایطی، بدون ابزارهای تامین مالی مانند وام، خرید خانه برای بسیاری از خانوارها عملا غیرممکن میشود.
وام مسکن نقش مهمی در تحریک تقاضای موثر دارد. اگرچه این تسهیلات به تنهایی نمیتواند مشکل گرانی مسکن را حل کند اما میتواند قدرت خرید را تا حدی ترمیم و معاملات را از رکود خارج سازد.
از منظر کلان اقتصادی نیز، رونق نسبی در بخش مسکن میتواند صنایع وابسته مانند فولاد، سیمان، کاشی و خدمات ساختمانی را فعالتر کند و به رشد اقتصادی کمک نماید.
وام مسکن در کشورهای پیشرفته چگونه پرداخت میشود؟
در بسیاری از کشورهای توسعه یافته، نظام تامین مالی مسکن مبتنی بر وامهای بلند مدت ۲۰ تا ۳۰ ساله با نرخ بهره ثابت یا شناور مدیریت شده است. سهم وام از ارزش ملک گاهی به ۷۰ تا ۸۰ درصد میرسد.
همچنین در این کشورها، نرخ بهره به طور معمول متناسب با تورم کنترل میشود و بازار رهن ثانویه فعال است؛ به این معنا که بانکها میتوانند وامهای پرداختی را در قالب اوراق بهادار عرضه و منابع جدید جذب کنند.
تفاوت اصلی با ایران در ثبات اقتصادی، پیشبینیپذیری نرخ بهره و نسبت بالاتر پوشش وام نسبت به قیمت ملک است. در ایران، به دلیل تورم بالا و جهشهای قیمتی، سهم وام از قیمت واقعی یک واحد مسکونی به طور معمول پایینتر از استانداردهای جهانی محاسبه میشود.
آیا سازوکار فعلی دولت برای پرداخت وام مسکن کارآمد است؟
مدل وام اوراق مسکن یک مزیت مهم دارد: عدم نیاز به سپردهگذاری طولانیمدت. این موضوع باعث میشود متقاضیان بتوانند سریع تر وارد فرآیند خرید گردند. با این حال، وابستگی هزینه وام به قیمت اوراق در بازار سرمایه باعث نوسان شدید هزینه اولیه میشود. همانطور که در ماههای اخیر مشاهده شد، هزینه دریافت وام میتواند ظرف مدت کوتاهی دهها میلیون تومان تغییر کند.
از سوی دیگر، نرخ سود بازپرداخت و اقساط ماهانه همچنان چالش اصلی خانوارهاست. بنابراین کارآمدی این سازوکار تا حد زیادی به ثبات اقتصادی، کنترل تورم و سیاستهای مکمل دولت در حوزه عرضه مسکن وابسته است.
در شرایط فعلی ایران، دریافت وام مسکن به صرفه است؟
پاسخ این سوال به چند عامل بستگی دارد: قیمت ملک، توان بازپرداخت اقساط، و پیش بینی فرد از آینده بازار مسکن. در حال حاضر کاهش قیمت اوراق، هزینه اولیه دریافت وام را کم کرده و از این منظر فرصت مناسبی ایجاد شده است. اما اقساط ماهانه و نرخ سود تسهیلات همچنان باید با دقت بررسی شود. اگر خانوار توان پرداخت منظم اقساط را داشته باشد و قصد سرمایهگذاری بلند مدت یا سکونت دائمی داشته باشد، دریافت وام میتواند منطقی بنظر برسد.
در مقابل، اگر بازار مسکن وارد رکود عمیق شود یا درآمد خانوار ثبات کافی نداشته باشد، فشار اقساط میتواند ریسک مالی ایجاد کند. بنابراین تصمیمگیری باید کاملا شخصی و مبتنی بر تحلیل شرایط اقتصادی فرد باشد.
نتیجهگیری
کاهش قیمت اوراق تسهیلات مسکن در اسفند ۱۴۰۴ باعث شده هزینه دریافت وام ۱.۲۸ میلیارد تومانی حدود ۱۳۰ میلیون تومان کمتر از دو ماه قبل شود. این موضوع یک فرصت کوتاهمدت برای متقاضیان خرید مسکن ایجاد کرده است. با این حال، صرف کاهش هزینه اوراق به معنای حل کامل مشکل مسکن نیست. نرخ سود، اقساط، وضعیت بازار و آینده اقتصادی کشور همچنان عوامل تعیینکننده در تصمیمگیری برای دریافت وام هستند.
سوالات متداول
هزینه خرید اوراق برای وام ۱.۲۸ میلیاردی چقدر است؟
حدود ۳۰۴ میلیون تومان با قیمتهای فعلی هر برگه حدود ۱۱۸ هزار تومان.
آیا وام اوراق نیاز به سپردهگذاری دارد؟
خیر، این وام بدون سپردهگذاری است و تنها با خرید اوراق «تسه» از فرابورس امکانپذیر است.
چه کسانی میتوانند از سقف دو نفره استفاده کنند؟
علاوه بر زوجین، بستگان درجه یک مانند پدر و فرزند یا خواهر و برادر نیز مشمول این سقف هستند.
آیا محدودیت سن ساختمان برای دریافت وام وجود دارد؟
در حال حاضر محدودیت سال ساخت حذف شده و پرداخت وام با رعایت عمر مفید باقیمانده ملک امکان پذیر است.
آیا الان زمان مناسبی برای گرفتن وام مسکن است؟
اگر توان پرداخت اقساط را دارید و قصد خرید مصرفی دارید، با توجه به کاهش هزینه اوراق میتواند فرصت مناسبی باشد؛ اما تصمیم نهایی باید بر اساس شرایط مالی شخصی گرفته شود.
