ضوابط و مقررات ساختمانهای مسکونی چیست؟ طراحی و اجرای ساختمانهای مسکونی نیازمند رعایت ضوابط و مقررات مشخص است تا هم از نظر ایمنی و هم از نظر زیبایی و بهرهوری فضای زندگی بهینه باشد. این مقررات شامل تراکم، ارتفاع، حیاط، پارکینگ، نمای ساختمان، نورگیری فضاها و جزئیات داخلی مانند آشپزخانه، پذیرایی، اتاق خواب و اتاق کودک میشود. رعایت این اصول، هم به کیفیت زندگی ساکنان کمک میکند و هم از مشکلات قانونی و اجرایی جلوگیری مینماید.
ضوابط و مقررات ساختمانهای مسکونی
تراکم و سطح اشغال ساختمان
بیشتر بخوانید: مناسبسازی فضاهای شهری و اداری
1- تراکم کم
- تراکم مجاز: 100 درصد برای قطعات زمین 1500 مترمربع
- هر ۵ درصد کاهش سطح اشغال همکف، ۱۰ درصد به تراکم اضافه میشود
- حداقل سطح اشغال همکف: 20 درصد
- حداکثر سطح اشغال خالص: 45 درصد (بدون احتساب ۲۰ درصد مساحت راه پله)
- قطعات زمین بیش از 10,000 مترمربع: تراکم 180 درصد و 15 درصد مساحت اختصاصی برای معابر
- زیر بنای ناخالص هر واحد: حداقل 110 مترمربع، متوسط 160 مترمربع
2- تراکم متوسط
- تراکم مجاز: 135 درصد برای قطعات زمین 1000 مترمربع
- هر ۵ درصد کاهش سطح اشغال همکف، ۱۰ درصد به تراکم اضافه میشود
- حداقل سطح اشغال: 25 درصد
- حداکثر سطح اشغال خالص: 45 درصد (بدون ۲۰ درصد مساحت راه پله)
- قطعات زمین بیش از 7,000 متر مربع: تراکم 180 درصد و 12 درصد مساحت مختص معابر
- زیر بنای ناخالص هر واحد: حداقل 75 مترمربع، متوسط 110 مترمربع
3- تراکم زیاد
- تراکم مجاز: 240 درصد برای قطعات زمین 50 متر مربع
- هر ۵ درصد کاهش سطح اشغال همکف، ۱۰ درصد به تراکم اضافه میشود
- حداقل سطح اشغال همکف: 30 درصد
- قطعات زمین بیش از 5,000 متر مربع: تراکم 150 درصد و 10 درصد مساحت معابر
- حداکثر سطح اشغال همکف: 50 درصد
- زیر بنای ناخالص هر واحد: حداقل 60 مترمربع، متوسط 90 مترمربع
حیاط و نورگیری
ضوابط و مقررات ساختمانهای مسکونی چیست؟ در ادامه به مقررات حیاط و نورگیر اشاره میکنیم:
- حداقل عرض حیاط خلوت: 2 متر
- حداقل مساحت حیاط خلوت: 12 مترمربع (جزو زیربنا محسوب نمیشود)
- اگر عرض کمتر از ۲ متر یا مساحت کمتر از ۱۲ مترمربع باشد، در طبقهای که کف حیاط قرار دارد، جزو زیربنا محسوب میشود
- در واحدهای آپارتمانی بیش از ۵ واحد، اتاقها (آشپزخانه، غذاخوری، پذیرایی و خواب) باید حداقل از ۱۲ مترمربع با عرض ۲ متر نورگیری داشته باشند
- ساختمانهای بیش از ۵ طبقه: اتاقها باید نور کافی داشته باشند
- حداقل مساحت حیاط خلوتهای تاسيساتی و نورگیر: ۴ مترمربع (جزو زیربنا محسوب میشود)
- پنجرههای مشرف به همسایه در حیاط خلوت از طبقه اول به بعد نصف ارتفاع معمولی داشته باشد
پله فرار و آسانسور
- ساختمانهای تا ۴ طبقه روی پیلوت: نیاز به آسانسور و پله فرار ندارند
- ساختمانهای ۵ طبقه با طبقات ۴ و ۵ دوبلکس: آسانسور و پله فرار الزامی نیست
- ساختمانهای بالای ۵ طبقه: پله فرار و آسانسور الزامی است
پیش آمدگی و پخی ساختمان
- پخی در گذرگاههای اصلی: یک دهم مجموع عرض دو گذرگاه متقاطع
- پیش آمدگی پلاکهای مجاور: در گذرگاه ≤ 10 متر: حداکثر 2 متر
- پیش آمدگیها باید از امتداد مشخص شده ساختمان تجاوز نکند
- نصب پنجره یا در که از نما بیرون بیاید، ریزش آب ناودان روی پیادهرو و لوله بخاری به دیوار خارجی ممنوع است
کنسولها
- حداکثر پیش آمدگی: 70 سانتیمتر
- ارتفاع نصب:2 تا 4.2 متر
- کنسولهای راه پله: جزو تراکم ساختمان محسوب نمیشوند
تراسها
ضوابط و مقررات ساختمانهای مسکونی چیست؟ در ادامه به مقررات تراسها اشاره میکنیم:
- باز از دو طرف: نصف مساحت جزو زیربنا
- بسته از دو طرف: 3/2 مساحت جزو زیربنا
- بسته با دیوار یا شیشه از تمام جهات: 100 درصد جزو زیربنا
محدودیت ارتفاع
- خیابانهای عرض ≥ 30 متر: محدودیت ارتفاع ندارد
- خیابانهای عرض < 30 متر: ارتفاع نباید از عرض خیابان تجاوز کند
- برای خیابانهای 7 تا 12 متر و ارتفاع > 32 متر: برای هر طبقه اضافه، عقبنشینی 4 متر
- خیابانهای 12 تا 30 متر: محدودیت ارتفاع خاصی ندارد
- ساختمانهای با دو یا چند بر در گذرگاه < 30 متر: حداکثر ارتفاع مجاز پيلوت + دو طبقه، از طبقه سوم به بعد عقبنشینی 3.5 متر
پارکینگ و رمپ
- تعداد پارکینگ: 70 درصد تعداد واحدها
- فضای پارک هر خودرو: حداقل 25 مترمربع (5.5×5 متر با فضای عبور استاندارد)
- شیب رمپ: حداکثر 17 درصد
- ارتفاع پارکینگ: حداقل 1.8 متر، حداکثر 2.4 متر
- پارکینگ زیرزمین باید دسترسی مستقیم به طبقات داشته باشد
- فاصله ستونها (اکس تا اکس) حداقل 5.5 متر
- هر دو واحد مسکونی: یک پارکینگ
- هر واحد اضافی: یک پارکینگ
ضوابط ساختمانی مجتمعهای مسکونی
ضوابط و مقررات ساختمانهای مسکونی چیست؟ در ادامه به مقررات مجتمعهای مسکونی اشاره میکنیم. طراحی مجتمعهای مسکونی علاوه بر زیبایی و راحتی، باید با ضوابط شهرداری و مقررات ساخت و ساز هماهنگ باشد. رعایت این اصول به ایمنی، بهرهوری زمین و رضایت ساکنان کمک میکند. در ادامه، مهمترین ضوابط شامل تراکم، سرانه زمین، حداقل متراژ واحدها، سطح اشغال همکف، پارکینگ و معابر دسترسی را بررسی میکنیم.
1- تراکم و سطح زیر بنا
- حداکثر سطح کل زیر بنای مجتمع: 120 درصد نسبت به مساحت زمین
- سرانه زمین ناخالص برای هر واحد مسکونی: حداقل 100 مترمربع
- حداقل مساحت هر واحد مسکونی: 80 مترمربع
- این محدودیتها باعث میشود که فضای مناسب و استاندارد برای هر واحد حفظ شود و تراکم ساختمان بیش از حد مجاز نشود.
2- سطح اشغال همکف و فضاهای غیرمسکونی
- حداکثر سطح اشغال همکف: 35 درصد از کل مساحت زمین
- فضاهای زیر بنا شامل نگهبانی، گلخانه، دوش و رختکن، سرویسهای بهداشتی، استخر و فضاهای سرپوشیده تفریحی کودکان جزو این سطح اشغال محاسبه نمیشوند
- این اصول به حفظ فضای آزاد برای محوطه و افزایش کیفیت زندگی ساکنان کمک میکند.
3- پارکینگ و معابر دسترسی
- تعداد پارکینگ مورد نیاز: حداقل 75 درصد تعداد واحدهای مسکونی
- حداقل سطح خالص پارکینگ برای هر خودرو: 12.5 مترمربع
- حداقل عرض معابر دسترسی به پارکینگها:5 متر
- این استانداردها تضمین میکند که همه ساکنان به راحتی امکان پارک و دسترسی به واحد خود را داشته باشند و ترافیک داخلی مجتمع کنترل شود.
4- محدودیت سطح اشغال کلی
- مجموع سطوح اشغال زیر بنای ساختمانهای مسکونی در همکف به همراه مسیرهای اتومبیل رو و پارکینگهای روباز نباید از 60 درصد مساحت کل زمین تجاوز کند.
- این محدودیت، تعادل بین فضای سبز، مسیرهای عبور و واحدهای مسکونی را حفظ میکند و از شلوغی و تراکم بیش از حد جلوگیری مینماید.
ضوابط و مقررات تراکم و بلندمرتبهسازی در ایران
ضوابط و مقررات ساختمانهای مسکونی چیست؟ در ادامه به مقررات ساختمانهای بلند مانند برجها اشاره میکنیم. با توجه به افزایش جمعیت شهری و نیاز به استفاده بهینه از زمین در شهرها، شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در جلسه مورخ ۲۴/۱۰/۱۳۶۹، ضوابط و مقررات تراکم و بلندمرتبهسازی را تصویب نمود.
این دستورالعمل با هدف افزایش تراکم جمعیتی و ساختمانی، ارتقای فضای باز و محیط زیست شهری، تشویق به بلندمرتبهسازی و بهکارگیری روشهای صنعتی در ساختمانسازی تدوین شده است. رعایت این مقررات برای کلیه شهرهایی که طبق سرشماری ۱۳۶۵ بیش از ۲۰۰ هزار نفر جمعیت داشتهاند، الزام به حساب میآید.
1- حفظ شبکه ارتباطی و طرح جامع
- شبکه ارتباطی شهری باید مطابق با طرح جامع حفظ شود.
- تغییرات اساسی در شبکه عبور و مرور تنها با تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مجاز است.
2- تعیین مناطق مسکونی و بلندمرتبه
- مناطق مسکونی و مختلط برای بلندمرتبهسازی پایه (حداقل ۶ طبقه غیر از همکف) باید در اراضی ساخته نشده مشخص شوند.
- مناطق مسکونی برای بلندمرتبهسازی تشویقی (حداقل ۹ طبقه غیر از همکف) در محلات فرسوده و قدیمی تعریف میشود.
- قطعات کوچک باید برای بلندمرتبهسازی تجمیع شوند تا امکان افزایش تراکم فراهم شود.
- مناطق مسکونی ۱ یا ۲ خانواری محدود به حداکثر ۲ طبقه غیر از زیرزمین میباشند.
3- ضوابط سطح اشغال و تراکم ساختمانی
تعیین حداکثر سطح اشغال مجاز در مناطق بلندمرتبه الزامی است. ضوابط تفکیک و تراکم ساختمانی باید:
- حداقل مساحت قطعه ۱۰۰۰ مترمربع باشد.
- امکان افزایش تراکم تشویقی در مقابل افزایش سطح قطعات و کاهش سطح اشغال فراهم شود.
- ضوابط تراکم در مناطق ۱ یا ۲ خانواری نیز باید رعایت گردد.
4- ضوابط ساختمان و معابر
فاصله ساختمانها از معابر مجاور باید طوری تعیین شود که:
- نور، تهویه و آفتاب کافی برای ساکنان فراهم شود.
- اشراف ساختمانها به هم کاهش یابد.
- حداقل عرض زمین و نسبت عرض به عمق باید رعایت گردد.
- ضوابط مربوط به پارکینگها و دسترسی خودروها الزامی است.
5- شهرهای با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر
اجرای این ضوابط در شهرهایی که جمعیت آنها طبق سرشماری ۱۳۶۵ کمتر از ۲۰۰ هزار نفر است الزامی نیست.
پیشنهادات در این شهرها باید پس از بررسی کمیسیون ماده ۵ و تصویب شورای عالی ارائه شود.
6- محدودیت افزایش تراکم
افزایش تراکم متوسط جمعیتی شهر به واسطه افزایش تراکم ساختمانی نباید از ۲۵ درصد نسبت به طرح جامع مصوب تجاوز کند. گزارش توجیهی افزایش تراکم باید شامل اثرات بر سرانهها، شبکه عبور و مرور و تاسیسات آب و برق بررسی شود و برای تصویب به شورای عالی ارسال گردد. هرگونه تغییر در ضوابط تراکم و تفکیک که منجر به افزایش جمعیت شهری شود بدون تصویب شورای عالی ممنوع است.
ضوابط و مقررات نما و طراحی داخلی ساختمانها (مصوبه 28/8/69)
ضوابط و مقررات ساختمانهای مسکونی چیست؟ در ادامه به مقررات نمای ساختمان اشاره میکنیم:
- نمای ساختمانها: تمامی سطوح نمایان ساختمانهای واقع در محدوده و حریم شهرها و شهرکها، شامل نمای اصلی و جانبی، باید با مصالح مرغوب، زیبا و هماهنگ نماسازی شود تا زیبایی شهری حفظ گردد.
- صدور گواهی پایان کار: دریافت پایان کار ساختمانی مشروط به اجرای نماسازی نماهای اصلی و جانبی است.
- تهیه ضوابط هماهنگ: در شهرهای دارای طرح جامع، تفصیلی یا هادی، ضوابط و مشخصات نماسازی باید ظرف ۶ ماه تهیه و به تصویب مراجع مربوطه برسد.
- ابلاغ اصول کلی: اصول کلی ضوابط و مقررات نمای شهری توسط وزارت مسکن و شهرسازی کشور ظرف ۱ ماه تهیه و ابلاغ خواهد شد.
1- طراحی آشپزخانه
کف و ایزولاسیون
- ایزوله کردن کف آشپزخانه به دلیل رطوبت الزامی است.
- روشها: قیرگونی (دو تا سه لایه) و ایزوگام با چسباندن حرارتی.
- کف پوشها: سنگ، سرامیک و کفپوش پلاستیکی؛ استفاده از سنگ و سرامیک بزرگ برای جلوگیری از تجمع آلودگیها توصیه میشود.
دیوارها
- عایق رطوبتی تا ارتفاع ۸۰ سانتیمتر از دیوارها ادامه پیدا کند.
- پشت کابینتها و اجاق گاز از کاشی مرغوب استفاده شود.
- رنگ روغنی براق برای دیوارها مناسب است.
سقف
- از مصالح مقاوم در برابر رطوبت و قابل شستشو استفاده شود.
- رنگآمیزی با رنگ روغنی براق توصیه میشود.
تهویه و نور
- پنجره جهت عبور نور و هوا ضروری است (حداقل طول ۲ متر).
- نصب هواکش و دودکش برای تخلیه هوا به بالاترین نقطه ساختمان الزامی است.
درب و کابینت
- درب آشپزخانه باید صاف و براق باشد و قابلیت تمیزکاری آسان داشته باشد.
- کابینتها به دو صورت چوبی و فلزی و با ابعاد استاندارد طراحی شوند.
یخچال و فریزر
- نصب یخچال، فریزر و یخچال فریزر پهلو به پهلو با دسترسی به برق و آب توصیه میشود.
- استفاده از یخچال چند در برای سهولت کار مناسب است.
2- حال خانه
ضوابط و مقررات ساختمانهای مسکونی چیست؟ در ادامه به مقررات حال خانه اشاره میکنیم:
- کاربرد: برگزاری مهمانی، پذیرایی از مهمانان و تعامل خانوادگی.
- نور طبیعی: پنجرههای بزرگ با منظره زیبا توصیه میشود.
- کف پوش: سنگ یا سرامیک روشن و بزرگ؛ پارکت به دلیل جذب گرد و غبار مناسب نیست.
- چیدمان و تزئینات: استفاده از مبلمان نفیس، گل و گیاه، و وسایل گرمازا و سرمازا با پوشش زیبا.
- ارتباط با فضاهای دیگر: نزدیکی به غذاخوری و ورودی، ارتباط غیر مستقیم با آشپزخانه و اتاق خواب.
3- اتاق پذیرایی
- محل تجمع خانواده: بیشترین استفاده روزانه در این فضا انجام میشود.
- نور: استفاده از نور طبیعی، جلوگیری از نور متمرکز و استفاده از نور مخفی برای آرامش فضا.
- کف پوش: سنگ، سرامیک یا پارکت.
- وسایل گرمازا: بخاری و شوفاژ نزدیک پنجره.
- تزئینات: استفاده از گل، عکسهای خانوادگی، و وسایل قابل تعویض.
4- اتاق خواب
- کارکرد: خواب، مطالعه، گفتگو و فعالیتهای روزمره.
- ارتباط: نزدیکی به حمام و ارتباط راحت با سایر فضاهای خانه.
- نور: نور مستقیم خورشید و تهویه مناسب؛ ترجیحا در نمای جنوبی ساختمان.
- تخت خواب: سطح محکم، ابعاد استاندارد ۲×۲ متر (دو نفره) و ۱×۲ متر (یک نفره).
- کمد و دراور: فضای کافی برای نگهداری وسایل شخصی و میز آرایش با آینه بزرگ.
5- اتاق کودک
- تجهیزات و مبلمان باید قابل تطبیق با رشد کودک باشد.
- رنگها و وسایل با توجه به جنسیت و روحیات کودک انتخاب شوند.
- استفاده از وسایل طبیعی و بدون مواد پلاستیکی برای سلامت جسمی و روانی کودکان.
6- محیط غذاخوری
- ارتباط با سایر فضاها: نزدیکی به آشپزخانه، اتاق نشیمن و پذیرایی.
- طراحی: نور متمرکز روی میز غذاخوری، استفاده از رنگهای ملایم، میز و صندلی مناسب تعداد افراد، ترجیحاً چوبی.
7- توالت و حمام
ضوابط و مقررات ساختمانهای مسکونی چیست؟ در ادامه به مقررات و ضوابط توالت و حمام اشاره میکنیم:
توالت
- ایزولاسیون کامل با کاشیهای بزرگ و رنگ روشن.
- تهویه مناسب با کانال یا لوله اختصاصی به بالاترین نقطه ساختمان.
- استفاده از کاسه توالت مستطیلی و سيفون برای جلوگیری از انتشار بو.
- محل استقرار توالت طبق ملاحظات فرهنگی و مذهبی (نه شمال و جنوب ساختمان).
حمام
- ارتباط نزدیک با اتاق خواب یا درب مجزا.
- کف و سقف ایزوله و کوتاه (استفاده از سقف کاذب).
- نصب دوش ساده و دوش تلفنی با دسترسی به آب سرد و گرم.
- وان در انواع فلزی، چوبی و پلاستیکی؛ نوع فلزی بهترین است.
- توالت فرنگی در حمام توصیه میشود.
8- آسانسور
- وسیله جابجایی عمودی دائمی بین طبقات برای افراد و کالا.
- اجزاء: موتورخانه، چاه آسانسور و چاهک.
- انواع: آسانسور حمل بار و مسافر، آسانسور خدماتی، آسانسور خودروبر.
- اجزای اصلی: وسیله تعلیق کابین و وزنه تعادل، سیستم رانش شامل موتور الکتریکی، گیربکس، ترمز، فلکه کششی، شاسی ماشین، کابین با کف و بدنه مناسب.
- استانداردها: هر مسافر با وزن ۷۵ کیلوگرم در محاسبات در نظر گرفته میشود.
نتیجهگیری
ضوابط و مقررات ساختمانهای مسکونی چیست؟ رعایت ضوابط و مقررات نمای شهری و طراحی داخلی استاندارد ساختمان، نه تنها به زیبایی و هماهنگی شهری کمک میکند، بلکه کیفیت زندگی ساکنان را نیز بهبود میبخشد. اجرای صحیح اصول طراحی آشپزخانه، اتاق خواب، اتاق پذیرایی، اتاق کودک، حمام، توالت و آسانسور باعث میشود که فضای داخلی خانه هم ایمن، بهداشتی و راحت باشد و هم کارآمد و زیبا به نظر برسد.
انتخاب مصالح مرغوب، توجه به نور و تهویه، رعایت استاندارد ابعاد و چیدمان مناسب، و استفاده از تجهیزات باکیفیت، کلید ایجاد فضایی دلپذیر و کاربردی برای همه اعضای خانواده است.
سوالات متداول
چرا نماسازی ساختمان اهمیت دارد؟
نمای ساختمان اولین چیزی است که در نگاه عمومی مشاهده میشود. نماسازی صحیح باعث زیبایی شهری، هماهنگی با محیط اطراف و افزایش ارزش ملک میشود.
کف آشپزخانه باید چگونه باشد؟
کف آشپزخانه باید ایزوله و مقاوم در برابر رطوبت باشد. استفاده از سنگ یا سرامیک با ابعاد بزرگ توصیه میشود تا تجمع آلودگی کاهش یابد.
نور طبیعی در اتاقها چه اهمیتی دارد؟
نور طبیعی باعث افزایش آرامش، سلامت جسمی و روحی ساکنان و کاهش مصرف انرژی روشنایی مصنوعی میشود.
انتخاب رنگ و مصالح اتاق کودک چگونه باید باشد؟
وسایل اتاق کودک باید از مواد طبیعی و غیرسمی باشند و رنگها متناسب با جنسیت و روحیات کودک انتخاب شود تا محیطی امن و آرام ایجاد گردد.
ایزولاسیون حمام و توالت چرا ضروری است؟
به دلیل مصرف آب زیاد و رطوبت بالا، ایزولاسیون از نفوذ آب به کف و دیوارها جلوگیری کرده و از مشکلات بعدی مانند کپک، پوسیدگی و خرابی لولهها پیشگیری میکند.
آسانسور چه استانداردهایی باید داشته باشد؟
ابعاد کابین، سیستم تعلیق، موتور، ترمز و تابلو کنترل باید استاندارد باشند تا ایمنی و سهولت استفاده برای تمامی گروههای سنی فراهم شود.
