بازنگری نظام بناسازی در حوزه باغات کلانشهر تهران

به گزارش شهرداران صیانت و حفاظت از باغات کلانشهر تهران، همواره به عنوان یکی از دغدغه‌ها و اهداف اصلی نظام مدیریت شهری تهران محسوب می ­شود که در برهه ­های زمانی مختلف با سیاست‌های متنوعی پیگیری شده است. در برخی از مقاطع این هدف کلان، با حفاظت حداکثری از باغ و جلوگیری از ساخت و ساز در آن و در زمانی دیگر، با در نظر گرفتن انتفاع مالک همانند قطعات مجاور مطابق با ضوابط پهنه طرح تفصیلی دنبال شده است.با این حال در برآیندی کلان می‌توان عدم تعادل‌های متعددی را در مواجهه با مقوله باغات از جانب سیاست‌گذاران مدیریت شهری در مقیاس محلی و ملی مشاهده کرد. از مهم‌ترین عدم تعادل‌ها می ­توان به عدم تعادل میان منفعت عمومی و خصوصی، عدم تعادل میان سیاست‌ها و رویکردهای حفاظتی و توسعه‌ای و عدم تعادل در یکسان‌انگاری و پذیرش تنوع باغات اشاره کرد که خروجی آن به از بین رفتن دفعی و تدریجی باغات شهر تهران در هر دو شکل گسسته و پیوسته منجر شده است.حفاظت و نگهداشت اراضی واجد ارزش‌های اکولوژیکی رسالتی گریزناپذیر خواهد بود و در حوزه «روددره کن» نیز که یکی از پتانسیل های با ارزش جهت خلق فضاهای سرزنده ، پویا و بهبود دهنده کیفیت هوا است باید رویکرد حفاظت سبز رود دره­ و رعایت الزامات حریم کیفی و کمَی روددره مطابق برنامه جامع احیای رودخانه های شهر تهران از جمله اولویت های مدیریت شهری باشد.از سوی دیگر غلبه نگاه افراطی و تفریطی به حوزه باغات نیز سبب شده تا محصول این نگاه در حوزه قانون‌گذاری و اجرای قوانین، از دست رفتن سرمایه‌های طبیعی درختان به ویژه باغات خصوصی به مرور زمان در شهر تهران باشد که مقایسه تصاویر هوایی دهه‌های ۳۰ و ۴۰ ه.ش با تصاویر کنونی شهر تهران گویای این موضوع است. در این راستا ضرورت دارد رویکرد سومی به موضوعات باغات، جای خود را پیدا کند. این رویکرد، تعادل‎‌بخشی و تأمین هم‌زمان منافع صاحبان باغات و منفعت عمومی است که در ارائه راهکارهای پیشنهادی مدنظر قرار گرفته است.از همین روی، با توجه به اهمیت موضوعِ ضوابط ساخت‌وساز در باغات پراکنده، خطوط کلی بازتعریف نظام ساخت‌وساز در حوزه باغات شهر تهران ارائه می‌شود. شالوده‌ بازتعریف نظام ساخت‌وساز بر چهار مورد همچون حفاظت توسعه محور، پذیرش پیچیدگی و تنوع‌پذیری، غلبه کیفیت و تعادل میان منفعت عمومی و خصوصی استوار است.حفاظت توسعه محور به دنبال آن است تا هم از باغات شهر حفاظت شود و هم منجر به توسعه درون باغات شود. باغات تهران در دوره‌های گذشته مدیریت شهری به تاراج رفته و همیشه در صدر خبرها قرار داشته است. نکته حائز اهمیت این است که مطرح شدن صیانت از باغات هر بار که به صحن شورای شهر آمده، به هیچ فرجام و نتیجه‌ای نرسیده و پس از مدتی به دست فراموشی سپرده شده است. در دوره چهارم شورای شهر تهران بود که رحمت‌الله حافظی و محمد حقانی بارها برای حفظ باغات تهران تلاش کردند اما پیروز میدان در شورای شهر تهران افرادی بودند که گفته می‌شد به حلقه قدرت و ثروت متصل هستند و تلاش‌های اعضای شورای شهر به نتیجه‌ای نرسید. اما در دوره پنجم مدیریت شهری، اصلاح‌طلبان تصمیم گرفتند باغات باقی‌مانده تهران را حفظ کنند. به همین سبب مصوبه برج‌باغ‌ها را لغو کرده و «خانه‌باغ» را به تصویب رساندند. شهرداری نیز سیستم را قفل کرد تا صدور پروانه برای ساخت‌وسازهای خارج از خانه‌باغ‌ها صادر نشود. اما به نظر می‌رسد با هک سیستم‌های شهرداری این قفل‌ها نیز از بین رفته تا برج‌باغ‌ها یکی پس از دیگری ساخته شود. حالا در همین مدیریت انقلابی حاکم بر شهرداری و شورای شهر تهران، بخشنامه‌ای برای تعیین‌تکلیف باغات ابلاغ شده است که نگرانی کارشناسان حوزه شهری را برانگیخت؛ به ویژه افرادی که محیط‌زیست شهر برایشان از اهمیت خاصی برخوردار بود.به گونه‌ای که سودآوری اقتصادی نیز داشته باشد. البته پدیده باغات تک بعدی نیست و در تعریف باغ، نقطه مطلوب در ترکیب‌های ارزشمند معمارانه، نظام‌های کالبدی، عملکردی، طبیعی و معنایی است و توجه به تمامی ابعاد در ضوابط ساخت‌وساز ضرروی است، علاوه بر این باغ بودن یک ملک باید واجد ارزش‌هایی باشد که در املاک غیرباغ نیست و این امر، هم از کسانی که باغات شهر را حفظ کرده‌اند، حمایت می­ کند و هم مشوقی خواهد شد برای کسانی که باغ ایجاد می­ کنند.بنابراین لازم است در ضوابط ساخت‌وساز نیز سه ملاحظه موثر توجه به ابعاد کالبدی، عملکردی، طبیعی و معنایی در تعریف باغ، لزوم بهره‌برداری از باغات و تزریق عملکرد به باغات فاقد عملکرد و اعطای امتیازهای تشویقی به املاک مشمول تعریف باغ که از باغشان حفاظت نموده‌اند، مد نظر قرار گیرد.در پذیرش تنوع و پیچیدگی این موضوع مطرح است که باغات پدیده‌ی متنوعی است که متناسب با آن، مواجهۀ متنوعی را طلب می­ کند. باغات در ابتدا نیازمند نوعی غربالگری از منظر کالای عمومی، خصوصی و نیمه عمومی – خصوصی است و پس از غربالگری، با توجه به سه مقیاس خرد، کلان و میانی و سه نوع نظم کالبدی، عملکردی و کالبدی می‌توان به هویت‌های متمایزی رسید که هر کدام نیازمند ضوابط و دستورالعمل‌های ویژه خود است. بنابراین لازم است ملاحظات موثری نظیر غربالگری باغات از منظر کالای عمومی، خصوصی و عمومی – خصوصی و گونه‌بندی باغات از منظر موقعیت شهری با در نظر گرفتن سطوح خرد (تک پلاک)، میانی (همجواری‌ها، محله‌ای و ناحیه‌ای)، کلان (فرامحلی و فرامنطقه‌ای) و از منظر ویژگی‌های عملکردی، طبیعی و کالبدی مورد توجه قرار گیرد.جهت‌گیری غلبه کیفیت نیز بدین معنا است که باغ پدیده‌ای است که در آن ابعاد کیفی بر کمی غلبه دارد. لذا لازم است در برخورد با این کیفیت فضایی، از اتخاذ رویکردهای و راهکارهای کمی کاسته شود. از مجموعه کیفیت‌هایی که در باغات نادیده گرفته شده، عملکرد درون باغات است.در حال حاضر یکی از مهمترین شاخصه‌های ضوابط فعلی مبتنی بر «اندازه قطعه» است که این موضوع می‌تواند با «عملکرد»، جایگزین شود. حفظ پویایی و معماری باغات از دیگر ابعاد کیفی هستند که کمتر مورد توجه قرار گرفته‌اند، «معماری» این امکان را در باغات ایجاد می‌کند تا کیفیت‌های ماندگار در شهر تهران ایجاد شود. با توجه به این جهت‌گیری، لازم است لزوم بکارگیری اصول و روش‌های کیفی سازی ضوابط و کاهش ابعاد کمی و غیرقابل انعطاف و تعیین شاخص‌ها و معیارهای تصمیم‌گیری اجتهادی – اقتضایی در خطوط کلی ضوابط ساخت‌وساز لحاظ ‌شود.در نهایت برای ایجاد تعادل منفعت عمومی و خصوص نیز ابتدا باید حق تراکم مبنا متناسب با تمامی ابعاد پیش‌گفته برای باغات در نظر گرفت و جهت جبران عدم النفع ناشی از محدودیت‌های ساخت‌وساز، از سازوکار انتقال حق توسعه و ظرفیت‌های مشابه دیگر در شهر تهران استفاده کرد.از منظر این جهت‌گیری نیز ملاحظات تعریف حق تراکم مبنا برای قطعات باغ پراکنده و طراحی سازوکار انتقال حق توسعه و بهره‌گیری از ظرفیت‌های دیگر به منظور جبران عدم النفع ناشی از محدودیت‌های ساخت و ساز در باغات ارائه می­ شود.